KOMUNITI BERPAGAR DAN KEJIRANAN BERPENGAWAL

 

KOMUNITI BERPAGAR DAN KEJIRANAN BERPENGAWAL

1. TUJUAN

Garis panduan ini disediakan bagi membantu pihak berkuasa negeri (PBN), pihak berkuasa tempatan (PBT) dan agensi-agensi teknikal di dalam merancang dan mengawal pembangunan perumahan berkonsepkan ‘gated community’ (GC) dan ‘guarded neighbourhood’ (GN). Garis panduan ini juga memberi panduan asas kepada pemaju dan persatua penduduk di dalam membangunkan skim ‘gated community’ dan menubuhkan skim ‘guarded neighbourhood’.

2. LATARBELAKANG

2.1 Perkembangan Pembangunan ‘Gated Community’ dan ‘Guarded Neighbourhood’ Keperluan untuk mendapatkan tahap keselamatan yang lebih baik telah menarik penduduk, khususnya di kawasan Bandar untuk memilih skim-skim kediaman yang menawarkan sistem kawalan keselamatan secara berpagar (gated) dan berpengawal (guarded).

Selain daripada skim-skim kediaman berbilang tingkat (high-rise) berhakmilik strata, pembangunan hartanah kediaman bertanah (landed property) yang memperkenalkan konsep ‘gated and guarded community’ turut dan mula menjadi pilihan dan tarikan penduduk. Pembangunan skim kediaman ini semakin berkembang dan menjadi suatu fenomena dalam industri perumahan negara. Skim ‘gated and guarded community’ berkembang pesat terutamanya di kawasan Lembah Kelang, Pulau Pinang dan Johor

Bahru. Keadaan ini telah membawa kepada pindaan Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) pada tahun 2007. Peruntukan subseksyen 6(1A) Akta 318 membenarkan skim kediaman bertanah (landed) yang dibina di atas satu lot utama (master title) dibuat pecahan kepada petak-petak tanah kecil (land parcel) dengan pegangan tanah secara hakmilik strata.

Melalui pegangan hakmilik strata, ia membolehkan keseluruhan skim pembangunan diurus dan diselenggara oleh pemilik melalui perbadanan pengurusan yang dilantik. Sebagaimana skim kediaman berbilang tingkat, kediaman bertanah berhakmilik strata (landed strata) dilengkapi dengan kemudahan harta bersama dan pagar yang mengelilingi keseluruhan sempadan lot utama.

Kewujudan pagar bagi tujuan pengawalan keselamatan penghuni menjadikan skim ini dikenali sebagai ‘gated community scheme’ (GACOS). Selain daripada kewujudan skim gated community (GC) yang pada asasnya selari dengan peruntukan Akta 318, skimskim kejiranan berpengawal (guarded neighbourhood) juga terbentuk di kawasankawasan kediaman sedia ada dan kawasan kediaman baru sama ada di kawasan bandar mahupun di pinggir bandar.

 Kewujudan skim guarded neighbourhood (GN) secara ‘ad-hoc’ tanpa kawalan dan pemantauan telah menimbulkan pelbagai masalah kepada komuniti setempat dan penduduk sekitar. Pembinaan pondok pengawal di pintu masuk, pemasangan halangan dalam bentuk sekatan manual dan ‘automated boom gate’ di laluan jalanraya awam, pembinaan ‘perimeter fencing’ dalam bentuk tembok atau ‘chain link’ serta keperluan pihak awam menyerahkan dokumen pengenalan diri seperti kad pengenalan atau lessen memandu kepada pengawal keselamatan adalah Antara permasalahan yang timbul akibat daripada terbentuknya skim-skim GN. Memandangkan pertumbuhan skim ‘gated community’ dan ‘guarded neighbourhood’ terus berleluasa, maka penggubalan satu garis panduan perancangan adalah perlu. Langkah ini akan membantu proses pertimbangan permohonan skim GC dan penguatkuasaan skim GN oleh PBT.

2.2 Definisi ‘Gated Community’ GC boleh didefinisikan sebagai suatu kumpulan penduduk atau komuniti yang tinggal di kawasan berpagar dan berpengawal sama ada di kawasan bangunan kediaman berbilang tingkat (high-rise property) seperti pangsapuri, kondominium dan ‘town-house’ atau di kawasan kediaman bertanah (landed property) seperti banglo, teres dan rumah berkembar.

 Walau bagaimanapun, tafsiran ‘gated community’ lebih tertumpu kepada kumpulan penduduk atau komuniti yang tinggal di kawasan kediaman bertanah berhakmilik strata. Secara umum, ia merupakan satu skim kediaman tertutup dengan tembok/ pagar mengelilingi keseluruhan kawasan kediaman, mempunyai akses keluar-masuk yang terhad dan terkawal serta mempunyai kemudahan harta bersama (common property). Skim GC boleh diklasifikasikan berdasarkan ciri-ciri berikut:

i. Pembangunan hartanah kediaman bertanah (landed) yang meliputi rumah banglo, berkembar, teres dan sebagainya yang dibangunkan di atas satu lot tanah utama dengan pecahan kepada petak tanah (land parcel) kecil dengan pemilikan tanah secara hakmilik strata.

ii. Pembangunan yang eksklusif dikelilingi oleh pagar atau tembok yang dijadikan sempadan dengan kawasan pembangunan atau kediaman bersebelahan.

iii. Mempunyai akses keluar-masuk yang terhad dan sistem kawalan keselamatan 24 jam sama ada menggunakan pengawal keselamatan atau penggunaan CCTV atau keduaduanya.

iv. Mempunyai beberapa komponen kemudahan harta bersama seperti rumah kelab, kolam renang dan kawasan rekreasi/taman permainan yang hanya boleh digunakan oleh penghuni skim berkenaan.

v. Mempunyai sistem pengurusan dan penyelenggaraan sendiri yang diselia oleh badan pengurusan (management corporation) yang dilantik oleh penghuni selaras dengan peruntukan Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2007 (Akta 663).

2.3 Definisi ‘Guarded Neighbourhood’ GN boleh didefinisikan sebagai satu kawasan kediaman terkawal secara keseluruhan atau sebahagian di dalam skim-skim perumahan sedia ada atau baru yang pegangan tanahnya berhakmilik individu (individual land title). Skim GN menyediakan perkhidmatan kawalan keselamatan sama ada dengan atau tanpa pondok pengawal. Dari segi undang-undang, ia tidak boleh mempunyai halangan fizikal di atas jalan awam dan menguatkuasakan sebarang sekatan keluar-masuk kepada penghuni dan orang ramai.

Kewujudan GN adalah tidak berdasarkan kepada peruntukan mana-mana undangundang atau peraturan. Ia hanya wujud secara ‘ad-hoc’ berdasarkan persetujuan penghuni-penghuni di sesebuah kawasan kejiranan untuk menjadikan kejiranan mereka sebagai kawasan berpengawal (guarded).

2.4 Isu-Isu Pembangunan ‘Gated

Community’ dan ‘Guarded Neighbourhood’ Terdapat beberapa isu perancangan yang sering ditimbulkan berkaitan dengan pembangunan skim GC dan dan skim GN.

Antaranya ialah:

i.                   Kewujudan skim GC dan skim GN boleh memberi implikasi negative kepada pengasingan kelompok masyarakat dan pemupukan interaksi sosial penduduk khususnya di Antara penghuni yang tinggal di kawasan berpagar dengan penghuni yang tinggal di kawasan kediaman biasa.

ii.                  Pembinaan pondok pengawal yang tidak terancang, pemasangan sekatan dan halangan fizikal serta keperluan menyerah dokumen pengenalan diri secara tidak sah, khususnya di kawasan GN boleh menghalang daya aksessibiliti dan menimbulkan kesukaran kepada pihak berkuasa dan orang ramai untuk keluar-masuk ke skim-skim kediaman.

iii.              Rekabentuk, ketinggian dan saiz pagar yang dibina, khususnya di sekeliling kawasan skim GC telah menghalang pandangan (permeability) daripada luar. Keadaan ini menyukarkan pemantauan keselamatan serta mencacatkan pemandangan dan estetika keseluruhan kawasan pemajuan.

3. SKOP GARIS PANDUAN

Skop utama garis panduan ini adalah tertumpu kepada pembangunan skim ‘gated community’ yang dimajukan mengikut Akta 318. Ia meliputi penjelasan tentang prinsip-prinsip perancangan yang perlu dicapai serta garis panduan-garis panduan umum dan khusus dari aspek perancangan fizikal, undang-undang serta keperluan sosial yang perlu dipatuhi bagi memastikan pembangunan GC tidak menimbulkan masalah dalam tempoh jangka panjang.

Garis panduan ini juga menggariskan langkah-langkah kawalan serta syaratsyarat bagi memandu persatuan penduduk di kawasan kejiranan sedia ada dan baru dalam menubuhkan GN dan membantu PBT memantau dan mengawal selia penubuhan dan operasi skim-skim GN.

4. PRINSIP-PRINSIP PERANCANGAN

Pembangunan skim GC perlu mengambil kira dan memberi perhatian kepada aspek keselamatan, keselesaan, kebersihan, kejiranan dan pembentukan komuniti mampan sebagaimana berikut:

i. Persekitaran tempat tinggal yang selamat, kondusif dan selesa .Pembangunan GC perlu menyediakan ruang persekitaran yang selamat daripada sebarang pencerobohan fizikal serta unsur-unsur jenayah. GC perlu memberi peluang kepada penghuni untuk menikmati kehidupan ‘privacy’ serta bebas dari kacau ganggu.

                    Kemudahan  Pengawal Keselamatan Untuk Menjamin Keselamatan Penghuni.

ii. Pengagihan kemudahan secara adil kemudahan awam yang berkualiti haruslah diletakkan di lokasi yang bersesuaian agar dapat dikongsi oleh semua penduduk dalam komuniti.

Kemudahan Yang Lebih Selesa Kepada Penghuni

                                            Kemudahan Yang Lebih Selesa Kepada Penghuni

iii. Budaya kebersihan dan mencintai keindahan. Mewujudkan persekitaran yang bersih dan indah yang dapat memberikan keselesaan dan keharmonian kepada seluruh penduduk dalam komuniti.

iv. Menggalakkan kemesraan dan interaksi sosial. Menyediakan kemudahan-kemudahan yang menggalakkan berlakunya interaksi positif antara masyarakat dalam kawasan GC seperti penyediaan taman permainan kanak-kanak, rumah kelab dan sebagainya.

                                 Kemudahan Rumah Club seperti Swimming Pool Untuk Penghuni